RÉSUMÉ
Plutôt que de construire deux clôtures privatives de chaque côté de la limite des parcelles de terre, et en exclusion des biens du domaine public, les propriétaires voisins peuvent s’entendre de n’en construire qu’une seule en supportant à parts égales dans un premier temps les frais de l’ouvrage.
En milieu urbain, un propriétaire peut même obliger son voisin à ériger un tel mur à frais communs. Celui qui l’a construit le premier à ses frais peut réclamer à son voisin, qui l’utilise en le joignant, le remboursement de la moitié de ces frais. Par prescription trentenaire, le voisin qui utilise publiquement de manière conséquente un mur de séparation sans faire face à une quelconque réclamation de la part de celui qui l’avait érigé à ses frais, peut réclamer la possession mitoyenne.
Cet article expose donc succinctement et à titre pédagogique la mitoyenneté en droit civil congolais. Partant de la notion, l’auteur réponds à la question comment faire rentrer un mur séparant deux parcelles de terre dans la copropriété mitoyenne, il évoque la prise en charge de la question par le législateur et conclut par les conséquences juridiques qui s’y attachent.
INTRODUCTION
Alors qu’il est un droit pour un propriétaire immobilier de rendre un mur voisin mitoyen, ou de se faire rembourser une part des frais de construction par celui qui vient joindre son mur de séparation déjà construit, la réalité va plutôt dans le sens contraire.
En dépit de la prise en charge de cette question de mitoyenneté par la législation coloniale et maintenue après la réforme intervenue lors de l’adoption de la loi n° 73/021 du 20 juillet 1973 telle que modifiée et complétée par la loi n° 80/008 du 18 juillet 1980, le juriste congolais peut aisément constater deux situations. En premier lieu, il y a ceux qui viennent joindre les murs voisins sans se rendre compte des conséquences juridiques qu’engendre un tel acte. Et en second lieu, il y a ceux qui ne pensent même pas que c’est possible en droit de faire ériger un mur voisin en se partageant les frais de construction, ou de se faire rembourser par celui qui vient joindre le mur qu’on a déjà construit. Pourtant, il est aussi question ici d’épargner la bourse familiale en réduisant les frais par la copropriété mitoyenne que de le faire tout seul.
Pour la petite histoire sur le mur mitoyen, puisque c’est de ça qu’il s’agit, le professeur Lukombe Nghenda écrit que la colonisation a marqué de son sceau le droit de chacun des pays africains. La RDC n’échappe pas à cette réalité historique et c’est à partir de la colonisation que s’est élaboré, à propos des règles sur les biens et principalement sur les biens fonciers et autres immobiliers, un véritable droit écrit à la base duquel est né le concept de propriété de type romain, opposé notamment à celui de propriété foncière coutumière. L’essentiel du droit positif des biens immeubles tel qu’il se présente à l’heure actuelle au Congo, affirme le préfacier de l’ouvrage du Professeur Vincent Kangulumba Mbambi, reflète davantage les conceptions exogènes importées par le colonisateur. C’est dans ce contexte précis que la mitoyenneté s’est imposée en droit civil congolais.
Prévue ce jour par la loi n° 73/021 du 20 juillet 1973 telle que modifiée et complétée par la loi n° 80/008 du 18 juillet 1980, la notion même de mitoyenneté, nous semble-t-il, est méconnue d’un plus grand nombre des citoyens. Nous sommes d’ailleurs tenté d’affirmer que dans nos cités urbaines tout comme rurales, le recours à cette notion est quasi inexistant. Le texte de loi est simplement renvoyé dans les oubliettes pour ne pas dire dans les profondeurs obsolètes. Pourtant, la société congolaise est plurale et fortement urbanisée. Dans ce cadre, écrit Jacques Vanderlinden, la sécurité que fournit le droit en matière foncière est aussi importante, d’autant plus que l’on y passe fréquemment d’une perception individuelle davantage que communautaire du rapport entre les personnes à propos de la terre.
En effet, dans l’entendement de la majorité des Congolais, joindre un mur ne serait à mesure d’engendrer aucune obligation et s’apparente même à un droit qui ne serait soumis de ce fait à aucune restriction. Celui qui fait construire un mur, est d’ailleurs loin de penser qu’il peut le faire ériger avec le voisin propriétaire en se partageant les charges pour le rendre mitoyen. On parle même d’une chance pour le propriétaire qui trouve que ces voisions ont déjà érigé des murs et que lui peut juste joindre sans mesurer les conséquences juridiques consécutives à un tel acte.
De ce qui précède, nous partirons de la définition de la mitoyenneté (I) telle que conçue en droit civil, avant d’interroger la loi du 20 juillet 1973 dite foncière sur cette notion (II), afin de découvrir les conséquences juridiques de la jonction d’un mur par un propriétaire (III).
I. DÉFINITION
La mitoyenneté est une sorte d'indivision s'appliquant à un mur commun séparant deux propriétés contiguës. En d’autres termes, c’est l’état d’un bien sur lequel deux voisins ont un droit de copropriété et qui sépare des immeubles, nus ou construits, contigus. Sous d’autres cieux, la loi réglemente, outre la mitoyenneté des murs, celle des clôtures, des fossés et des haies.
Pour sa part, le législateur congolais qui se contente d’instituer la mitoyenneté, n’en donne malheureusement pas une définition. Le Professeur V. Kangulumba Mbambi enseigne que de la combinaison des articles 39 et 48 de la loi précitée, l’on peut la définir comme étant la propriété des clôtures séparant deux fonds contigus appartenant à deux concessionnaires voisins. Ainsi, il résulte que la mitoyenneté est une forme de copropriété dans la mesure où deux concessions ou deux propriétés voisines sont mises en concours.
Il ressort que la mitoyenneté consiste en un bien susceptible de faire l’objet de droits de propriété. Ce bien peut prendre la forme d’un mur, d’une clôture, d’une haie, d’une barrière ou encore d’un fossé. Initialement, les rédacteurs du Code civil avaient circonscrit le domaine de la mitoyenneté aux seuls murs, c’est le cas en droit congolais. Mais ailleurs, précisément en la loi du 20 août 1880 l’a étendu à tout ouvrage ou plantations élevés sur la ligne séparative, étant précisé que le domaine d’application de certaines règles demeure cantonné aux murs.
En ce qui nous concerne, et de manière concise, la mitoyenneté est à entendre en RDC comme un mur construit en matériaux durables entre deux parcelles contiguës. Les autres constructions érigées séparant les propriétés n’entrent pas dans la qualification du mur mitoyen. Ce qui nous pousse à interroger la loi congolaise en la matière.
II. LA MITOYENNETÉ DANS LA LOI DU 20 JUILLET 1973 DITE LOI FONCIÈRE
En droit positif congolais, la mitoyenneté est organisée par la loi n° 73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés, telle que modifiée et complétée par la loi n° 80-008 du 18 juillet 1980.
En effet, l’article 45 de cette loi dispose que tout copropriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la valeur de la partie qu’il veut rendre mitoyenne, ainsi que la moitié de la valeur du terrain sur lequel elle est bâtie.
Cependant, le législateur congolais refuse cette faculté au propriétaire qui a cédé son droit de mitoyenneté conformément à l’alinéa 2 de l’article 40 de la même loi. La mitoyenneté ainsi organisée, la loi précise en son article 39 que sous les réserves établies (par la loi, bien entendu), la mitoyenneté est réglée par les mêmes dispositions que la copropriété forcée. Cette dernière est organisée par les articles 31 à 38 de la loi sous examen.
Puisque le législateur étend les règles de la copropriété à la mitoyenneté, le Professeur Vincent Kangulumba Mbambi opine comme il a été jugé dans une espèce, que la mitoyenneté est un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun et non une servitude même si l’article 175 de la même loi ajoute à la confusion en disant que la mitoyenneté est une servitude légale pendant que l’article 176 renvoie non aux règles de servitudes mais à celles de la mitoyenneté.
Alors que l’article 175 de la loi du 20 juillet précité dispose que les différentes servitudes qui peuvent être établies par la loi sont, notamment, les murs mitoyens, l’alinéa 1er de l’article 176 prévoit pour sa part que la mitoyenneté est régie par les dispositions des articles 39 à 48 de la présente loi.
Nous tirons des dispositions légales que le droit de mitoyenneté peut être acquis soit au moment de la construction du mur parce que deux propriétaires voisins s’entendent pour élever un mur séparatif en contribuant également aux charges, soit pendant la construction dudit mur soit après.
En ce sens, considérant l'article 40, les fruits et les charges de la clôture mitoyenne se partagent dans la mesure du droit de chacun. Cependant, hors du cas prévu à l’article 47, chacun des copropriétaires peut se dispenser de contribuer aux réparations ou reconstructions en cédant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartient. La cession n’est réalisée que par la mention qui en est faite sur les certificats d’enregistrement. L'alinéa 1er de l'article 41 dispose que celui des voisins qui modifie la clôture mitoyenne soit pour la reconstruire ou l’exhausser, soit à toute autre fin, doit la réparation de tous dommages causés par son ouvrage qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Et à l'alinéa 2 de l'article précité de préciser que tout voisin a la faculté de faire régler par expert, à défaut d’entente, les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne nuise point à ses droits et l’indemnité due à raison des dégâts ou du préjudice subis.
À l’article 42, le législateur congolais prévoit que tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen et y faire placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur à cinquante millimètres près, sans préjudice au droit qu’a le voisin de faire réduire la poutre jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.
Par ailleurs, aux termes de l'article 43, tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; si le mur n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut le faire exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais et l’excédent d’épaisseur doit se prendre de son côté.
Dans ces cas, la construction ou partie de construction nouvelle n’est mitoyenne que jusqu’à la hauteur de l’ancien mur commun et à concurrence de son épaisseur.
Ainsi donc, le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la valeur de la construction nouvelle et de la portion du terrain pour l’excédent d’épaisseur.
Le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement, ainsi que le prévoit l’article 44, peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la valeur de la construction nouvelle et de la portion du terrain pour l’excédent d’épaisseur. Pas une faculté laissée à l’appréciation des voisins, la construction d’un mur entre les propriétés dans certains lieux, est une obligation légale qui entre la catégorie des études. En effet, l’article 46 de la loi en examen dispose que dans les circonscriptions déclarées urbaines par les lois, tout propriétaire ou concessionnaire est tenu de subir l’empiétement nécessaire à l’érection d’un mur ou d’une clôture établi sur la limite séparative.
Dans les lieux ainsi déterminés à l’article 46, l’article 47 dispose pour sa part que tout concessionnaire peut contraindre son voisin à contribuer aux constructions et réparations des clôtures qui séparent les cours, jardins et passages attenant à des bâtiments. La même disposition précise que le concessionnaire à qui la contribution est demandée et qui, après mise en demeure, néglige d’y satisfaire peut être contraint d’acquérir la mitoyenneté de la clôture qui serait élevée par le voisin diligent.
La forme et la hauteur des clôtures sont fixées par des règlements particuliers ou les usages du lieu. L’article 48 qui clôture avec cette notion dans la loi, dispose que « aucune renonciation ou convention contraire ne peut être invoquée à l’encontre des droits et obligations prévus par les articles 42, 43, 44, 45 et 46 ».
III. LES CONSEQUENCES JURIDIQUES DE LA JONCTION D’UN MUR PAR UN PROPRIETAIRE
La doctrine enseigne que la mitoyenneté est une copropriété forcée car il est fait obligation à tout propriétaire de céder la propriété du mur séparatif à son voisin moyennant certains aménagements que la loi a prévus la participation aux frais d’élévation du mur.
L’article 31 de la loi du 20 juillet 1873, en vedette dans cette présentation, dispose que sans préjudice des conventions particulières qui règleraient autrement l’usage, la jouissance et l’administration des biens indivis, la copropriété est réglée par les dispositions ci-après. C’est-à -dire les dispositions suivantes. En ce sens, l’article 32 dispose que si une chose appartient à plusieurs personnes pour des parts indivises égales ou inégales, chacun des copropriétaires peut user de la chose intégralement, mais en se conformant à sa destination et pourvu qu’il ne mette pas obstacle à l’usage des autres. Les fruits de la chose se partagent dans la mesure du droit de chacun. Chacun peut faire les actes d’administration courante, tels que réparations d’entretien et travaux de culture. Les charges sont supportées par chacun proportionnellement à sa part.
Il est jugé que le copropriétaire d'un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation ou de reconstruction de ce mur lorsque la réparation ou la reconstruction est rendue nécessaire par son propre fait ou par le fait des choses qu'il a sous sa garde. S'il prend seul l'initiative de réaliser des travaux sur ce mur il ne peut obtenir de l'autre copropriétaire le remboursement de la moitié du coût des travaux que s'il établit que leur réalisation devait être entreprise d'urgence ou que l'autre copropriétaire avait donné son accord.
Ainsi donc, l’article 31 précité s’applique à deux copropriétaires du mur mitoyen, qu’ils l’aient construit de commun accord ou que l’un ait pu rembourser la moitié des dépenses à celui qui l’a érigé, les droits et obligations restent les mêmes et à parts égales pour chacun. Mais la doctrine fait remarquer le législateur ne définit pas les actes d’administration courante que chacun des copropriétaires peut poser, surtout (nous qui le soulignons) en ce qui concerne la mitoyenneté, de sorte qu’en cas de désaccord entre eux, c’est davantage le juge qui compte tenu des éléments de l’espèce à lui soumis, décidera du caractère courant ou non de l’acte incriminé accompli par un copropriétaire.
Si dans certains cas de copropriété la cessation de l’indivision que propose le Professeur Lukombe Nghenda peut passer aisément, en matière de mitoyenneté cette solution est simplement peu concevable motif pris de ce généralement le mur est construit pour la sécurité de la propriété et ce, pour une durée non limitée. Un mur devenu mitoyen, lie les deux copropriétaires, même les acquéreurs en cas de vente de l’une ou de deux des propriétés contiguës.
C’est dans cette logique que l’article 33 prévoit qu’aucun des copropriétaires ne peut, sans le consentement des autres, changer la destination de la chose commune, ni la grever de droits réels au-delà de sa part indivise. C’est-à -dire que dans le cas du mur mitoyen, l’un des copropriétaires de ce mur ne peut ériger des constructions au-delà de l’usage normal d’un tel mur ni le faire démolir sans l’accord express de l’autre. Chacun jouira de sa part sans faire perdre à l’autre les avantages qu’il peut tirer de l’érection du mur devenu mitoyen soit par la construction supportée par les deux soit par le rembourser des frais supportés par le premier.
L’article 34 de cette même loi sur la copropriété des choses dispose que chacun des copropriétaires peut toujours demander le partage de la chose commune, nonobstant toute convention ou prohibition contraire. Les copropriétaires peuvent cependant convenir de rester dans l’indivision pendant un temps déterminé qui ne peut excéder cinq ans ; si la convention est faite pour un terme plus long ou pour une durée illimitée, elle est réduite à ce terme. Nous pensons que la mitoyenneté constitue une exception au dernier alinéa de cette disposition d’autant plus qu’en joignant un mur pour le rendre mitoyen, on opte pour une indivision non limitée dans le temps.
La difficulté qu’offre cette disposition inspirée sans doute par le législateur français de 1804, surgit comme le relève le Professeur Lukombe Nghenda, lorsque le bien indivis, c’est ici le cas du mur mitoyen, est à compter parmi ceux qui sont insusceptibles d’être partagés parce que sur ces derniers, s’exerce une copropriété perpétuelle et forcée.
D’ailleurs, le législateur résout le problème à l’article 35 dont les termes permettent de comprendre que l’article 34 de la loi dite foncière ne s’applique pas aux clôtures mitoyennes, ni aux puits, citernes, cours, passages et chemins dépendant de plusieurs fonds ou immeubles. La solution au problème que semble posé l’article 34 appliqué à la mitoyenneté est renforcée sans équivoque par l’article 36. En effet, il est dit que les biens immobiliers indivis qui sont affectés, à titre d’accessoire et pour l’usage commun, à plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont pas sujets à partage.
Ils ne peuvent être aliénés, grevés de droits réels ou saisis qu’avec l’héritage dont ils sont l’accessoire. Les charges de cette copropriété, et, notamment, les frais d’entretien, de réparation et de réfection sont répartis en proportion de la valeur des héritages principaux. Il est loisible, dans le cas prévu aux alinéas qui précèdent à chacun des copropriétaires, de modifier à ses frais la chose commune pourvu qu’il ne change pas la destination et qu’il ne nuise pas aux droits de ses consorts.
C’est à ces charges, restrictions et obligations posées à l’article 36 que sont soumis les copropriétaires qui joignent un mur en le rendant de ce fait mitoyen, lequel ne peut être aliéné qu’avec la propriété principale dont il dépend.
Et dans le cas où l’un ou les deux propriétaires ont érigé des maisons ou des annexes en attache au mur mitoyen, la solution applicable est instituée par l’article 37 de la même loi sous examen. En effet, cette disposition légale dispose que lorsque les diverses parties d’une maison appartiennent à des propriétaires distincts, les choses affectées à ces diverses parties, pour l’usage commun, tels que fondations, gros murs, toit, cours, puits, corridors, escaliers, ascenseurs, canalisations et tous autres, sont réputées communes et sont régies par le présent chapitre, spécialement par l’article 36.
Il en est de même des cas où les copropriétaires d’un mur mitoyen viennent à la succession ou sont associés ou époux, c’est l’article 38 qui s’applique. Ce dernier article dispose ainsi que les règles particulières à la copropriété entre héritiers, entre époux et entre associés sont établies aux autres livres du code civil. Il s’agit du Code de la famille et pas des livres du code civil, mais considérons aussi qu’il s’agit en plus des dispositions de l’acte uniforme Ohada sur les sociétés commerciales et le groupement d’intérêt économique. Ainsi donc, les héritiers, les époux ou les associés d’un copropriétaire du mur mitoyen hérite ou endosse les mêmes droits et obligations qui grèvent ledit mur.
Notons que si le partage d’un bien indivis comme la mitoyenneté est interdit, donc n’est pas envisagé, il est reconnu à tout copropriétaire le droit de soumettre aux tribunaux le litige qui les oppose et le juge aplanira celui-ci en faisant appel notamment aux principes généraux du droit. Aussi, dans les modalités d’extinction de la mitoyenneté, dès qu’un des fonds n’appartient plus à un des copropriétaires, et qu’elle devienne la propriété d’un seul, il n’y aura plus mitoyenneté.
Enfin, on ne doit pas perdre de vue que la mitoyenneté telle que ci-haut développée, ne s’applique pas au domaine public de l’Etat. La bonne raison reste qu’en droit, l’acquisition de la mitoyenneté a comme implication que les propriétaires voisins deviennent des copropriétaires forcés du mur qui sépare leurs concessions, ainsi que l’écrit bien le Professeur Vincent Kangulumba Mbambi.
Or, par nature, les biens du domaine public (de l’Etat) sont hors commerce, c’est-à -dire qu’ils sont inaliénables, imprescriptibles et insaisissables. Ainsi donc, un mur faisant partie du domaine public ne peut faire objet de mitoyenneté. Qu’il a déjà été jugé qu’un tel mur n’est susceptible ni de mitoyenneté ni de copropriété, ni même d’expropriation.
Il importe aussi de noter, en prenant en compte les articles 613 et suivants, 647-648 du décret du 30 juillet 1888 sur les contrats et obligations conventionnelles, que le voisin qui a publiquement et de manière conséquente joint un mur sans qu’il y ait remboursement de la moitié des frais de construction au profit de celui qui l’a fait érigé, et sans qu’il y ait quelconque réclamation allant dans ce sens, peut réclamer la possession mitoyenne, c’est-à -dire faire rentrer le mur qu’il a joint dans la copropriété mitoyenne, sans avoir à payer ou à rembourser les frais après écoulement d’un certain laps de temps (trente ou même quinze ans). Il aura ainsi acquis la copropriété mitoyenne par l’effet de la prescription.
En effet, l’article 613 du décret précité dispose que la prescription est un moyen d’acquérir ou de se libérer par un certain laps de temps et sous les conditions déterminées par la loi. Ainsi que le prévoit 647 du même décret, toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre, ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.
Aussi, le mur mitoyen est un bien immeuble et donc soumis au régime juridique des immeubles. En ce sens, l’article 648 du décret sus indiqué dispose que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble, en prescrit la propriété par quinze ans.
CONCLUSION
Le droit est né pour s’appliquer dans la société des hommes condamnés à l’harmonie pour la survie de l’espèce humaine. C’est ici que la maxime pas un pas sans droit trouve tout son fondement. Et la RDC qui vit un agrandissement de ses agglomérations urbaines ces dix dernières années comme elle n’en a jamais connu depuis son accession à l’indépendance, ne saurait s’affranchir de la règle de droit lui permettant de réduire les litiges fonciers qui inondent nos cours et tribunaux.
Avec un plus grand nombre de constructions des maisons d’habitation tout comme commerciales qui poussent comme des champignons, la mitoyenneté une institution juridique importante. Elle emporte ainsi la sécurité juridique en matière de propriété immobilière et que nul ne doit dorénavant l’ignorer. Et ce, dans un contexte où la Constitution du 18 février 2006 telle que modifiée le 20 janvier 2011 érige en principe la règle nul n’est censé ignorer la loi.
Tout propriétaire immobilier ou foncier doit savoir que la mitoyenneté au sens de deux murs séparant deux propriétés qui se joignent, constitue un droit de propriété indivise. Sa spécificité réside essentiellement dans son mode d’acquisition et plus précisément dans la possibilité pour le propriétaire d’un fonds d’acquérir la propriété mitoyenne de l’élément séparant le fonds voisin par voie de cession forcée indépendamment des caprices de l’un ou de l’autre des copropriétaires. Seul le mur appartenant au domaine public y échappe.
En définitive, on retiendra que la mitoyenneté, qui reste une faculté, peut s’acquérir par prescription, lorsqu’un voisin appuie pendant trente ou quinze ans son bâtiment sur le mur de l’autre ; par titre ; par acquisition amiable ou forcée et par présomption, laquelle s’apprécie à la date de construction du mur. Peu importe la manière dans laquelle la mitoyenneté a été acquise, il a été jugé que le propriétaire qui démolit son immeuble est responsable des réparations du mur mitoyen qui sont rendues nécessaires par son fait. Il a même été imposé dans une espèce à un propriétaire auteur de la démolition, d’effectuer les travaux d’imperméabilisation du mur mitoyen subsistant qui était soumis aux intempéries. Dès lors que la partie du mur qui sépare deux immeubles est mitoyenne, le voisin ne pourra pas la démolir, sauf convention expresse.
RÉFÉRENCES BIBLIOGRAPHIQUES
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5. BRODO S., Dictionnaire du Droit privé, cfr. Mitoyenneté.
6. GUINCHARD S. et alii, Lexique des termes juridiques, 25ème éd., Dalloz, Paris, 2017-2018.
7. https://aurelienbamde.com/2020/09/18/la-mitoyennete-regime-juridique, consulté le 2 août 2022.
8. www.legifrance.gouv.fr
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