RESUME

Il ressort de la présente étude que l’adjudication opère le transfert des droits de propriété au profit du nouvel acquéreur, à savoir l’adjudicataire. Toutefois, la question de la possession effective de l’immeuble par ce dernier demeure problématique.

L’analyse relève que l’OHADA, à travers l’AUPSRVE, ne prévoit aucune disposition spécifique relative à la prise de possession de l’immeuble adjugé, contrairement au droit français. Face à cette lacune, deux solutions peuvent être envisagées, la seconde paraissant toutefois la plus soutenable. Dès lors, la présente étude préconise une reforme de l’AUPSRVE afin d’encadrer expressément la prise de la possession effective de l’immeuble par l’adjudicataire.

MOTS-CLES : Saisie Immobilière – Adjudication – Immeuble - Exécution -Prise de Possession effective - Ohada

INTRODUCTION

  La saisie immobilière constitue aujourd’hui l’un des mécanismes les plus importants du recouvrement forcé des créances dans l’espace OHADA. Elle permet au créancier de faire vendre judiciairement un immeuble appartenant au débiteur afin d’obtenir paiement de sa créance.

 En d’autres termes, la saisie immobilière est la voie d’exécution par laquelle un créancier poursuit la vente, par expropriation forcée, des immeubles du débiteur défaillant (1). Elle a un caractère subsidiaire, en ce que le créancier qui souhaite recourir à l’exécution forcée doit, dit le troisième alinéa de l’article 28 de l’AUPSRVE, commencer l’exécution sur les biens meubles du débiteur (2). 

 Le créancier ne peut faire vendre les immeubles appartenant à son débiteur qu’en respectant les formalités prescrites par les le législateur autant que toute convention contraire est nulle « article 246 » (3).

Toutefois, une difficulté majeure apparait après l’adjudication, l’adjudicataire devient juridiquement propriétaire de l’immeuble, mais il ne parvient pas toujours à en obtenir la possession effective.

Face à cette situation, une question centrale doit être posée pour mieux mener notre recherche.

L’adjudication suffit-elle à garantir à l’adjudicataire une possession effective et paisible de l’immeuble saisi en droit OHADA ?

Sur ce, Nous allons voir un bref aperçu de la saisie immobilière (I) et ensuite dénicher le défi lié à la prise de possession effective de l’immeuble (II) 

BREF APERCU DE LA SAISIE IMMOBILIÈRE 

Plusieurs points seront développés notamment ; les conditions de la saisie immobilière, la procédure à suivre, la préparation de la vente et la vente de l’immeuble.

.1. CONDITIONS DE LA SAISIE IMMOBILIERE

Les conditions de la saisie immobilière tiennent compte du titre à exécuter (1.1), de la propriété de l’immeuble (1.2) et de la situation juridique de l’immeuble (1.3). 

1.1. CONDITION QUANT AU TITRE À EXÉCUTER 

La vente forcée d’immeuble ne peut être poursuivie qu’en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. La poursuite peut également avoir lieu en vertu d’un titre exécutoire par provision, ou pour une créance en espèces non liquidée ; mais l’adjudication ne peut être effectuée que sur un titre définitivement exécutoire et après la liquidation « article 247 » (4).

1.2.LES CONDITIONS LIÉES À LA NATURE DE L’IMMEUBLE 

Lorsque l’immeuble mis à la vente constitue un bien indivis, il ne peut être mis en vente avant le partage ou la liquidation que peuvent provoquer les créanciers d’un indivisaire. 

Lorsque l’immeuble appartient en commun aux époux, les poursuites sont engagées contre les deux conjoints. 

Lorsque les immeubles du débiteur sont situés dans différents ressorts, la vente forcée ne peut être poursuivie au même moment, elle doit être successive (5). 

Toutefois, et de manière exceptionnelle, la vente peut être poursuivie simultanément lorsque les immeubles font partie d’une seule et même exploitation ou après autorisation du président de la juridiction compétente ou du juge délégué par lui lorsque la valeur des immeubles situés dans un même ressort est inférieure au total des sommes dues tant au créancier saisissant qu’aux créanciers inscrits. L’autorisation peut concerner tout ou partie des biens « article 252 » (6).

1.3.LES CONDITIONS LIÉES À L’IMMATRICULATION PRÉALABLE DE L’IMMEUBLE 

La saisie immobilière ne peut être pratiquée que sur un immeuble enregistré. Lorsque l’immeuble n’est pas enregistré, le créancier doit solliciter son immatriculation auprès du conservateur des titres immobiliers. L’autorisation du président de la juridiction compétente est nécessaire pour faire une telle demande. L’enregistrement ainsi demandé est fait au nom du débiteur. 

2. PROCEDURE 

Toute poursuite en vente forcée des immeubles est procédée d’un commandement aux fins de saisie qui doit contenir les mentions prévues à l’article 254 (7).

 Notons que le débiteur dispose d’un délai de 20 jours afin de payer. Au cas contraire, le commandement sera transmis à la conservation et cela vaudra saisie à partir de sa publication. Celle-ci est assurée par le soin du Conservateur des Titres Immobiliers à qui l’original du commandement est présenté pour le faire viser et pour publication.

En cas de non-paiement, le commandement vaut saisie à compter de son inscription et l’immeuble ainsi que ses revenus sont immobilisés.

I.3. PREPARATION DE LA VENTE (art.266 à 279) (8)  

La vente de l’immeuble saisi passe d’abord par l’élaboration par l’avocat du créancier d’un cahier de charges qui doit contenir les dispositions de l’article 267 et qui est déposé au greffe de la juridiction dans le ressort duquel se trouve l’immeuble dans un délai maximum de 50 jours à compter de la publication du commandement sous peine de déchéance.

Dans les 8 jours qui suivent le dépôt du cahier des charges, le créancier saisissant fait sommation au saisi et aux créanciers inscrits d’en prendre connaissance et d’y insérer leurs dires. Sa sommation doit contenir les mentions prévues à l’article 270 et indiquée les jours et heures de l’audience dite éventuelle au cours de laquelle sera statué sur les dires et observations formulées. Le débiteur a droit de faire les observations et des dires pour qu’ils débattus à l’audience éventuelle, ça doit être déposé dans les 5 jours au moins le jour d’audience.

La transcription du jugement sur le cahier des charges, aux termes des dispositions de l’article 274 de l’AUVE » La décision judiciaire rendue à l’occasion de l’audience éventuelle est transcrite sur le cahier des charges par le greffier ; elle est levée et signifiée à la demande de la partie diligente ». Cette transcription permet de fixer les parties sur les conditions définitives de vente de l’immeuble.

Le cahier des charges doit être publié par extrait dans un journal 30 jours au plus tôt et 15 jours plus tard avant l’audience d’adjudication (vente) et cet extrait doit contenir les mentions prévues à l’article 277.

I.4. VENTE DE L’IMMEUBLE (l’adjudication de l’immeuble)

Au jour indiqué pour l’adjudication, il est procédé à la vente sur réquisition, même verbale, de l’avocat du poursuivant ou de tout créancier inscrit. Celui-ci indique publiquement le montant des frais de poursuite préalablement taxés par le président de la juridiction compétente ou par le juge délégué par lui.

La vente a lieu aux dates et lieu prévus à cet effet. Cette vente est faite aux enchères et c’est celui qui fait l’offre la plus élevée qui est déclarée adjudicataires. L’acte uniforme prescrit que lors de la vente, l’agent chargé d’exécution doit se munir de trois bougies dont la durée de vie de chacun d’elle est d’une minute. C’est le prix qui aura résisté lorsque la dernière bougie sera éteinte qui sera considéré comme prix de vente. En d’autres termes, la vente publique d’un immeuble doit se faire en 3 minutes (9).

Notons que cependant l’acte uniforme prévoit la possibilité pour une tierce personne de formuler une surenchère en proposant une somme plus élevée d’au moins un dixième du prix principal que celle à laquelle l’immeuble a été vendu. Cette surenchère doit être formulée dans les 10 jours qui suivent l’adjudication au greffe de la juridiction qui a ordonné la vente et doit être dénoncée dans un délai de 5 jours à l’adjudicataire au poursuivant et à la partie saisie.

Si l’adjudicataire ne remplit pas ses obligations, une folle enchère peut être ouverte. Cela est possible si l’adjudicataire n’a pas payé le prix de vente dans les 20 jours ou s’il n’a pas publié la décision judiciaire ou le procès-verbal notarié de l’adjudication à la conservation des Titres immobiliers dans les deux mois qui suivent la vente.

La folle enchère est ouverte tant que les conditions d’ouvertures prévues ci haut n’ont pas encore disparu.

Elle a pour but de mettre à néant la vente publique qui a été opérée et en provoquer une autre. Le bien une fois vendu, son prix sera distribué aux créanciers s’ils sont nombreux ou s’il est seul, il lui sera remis, et le solde de la vente sera remis au débiteur.

Les formalités postérieures à l’adjudication

Si l’adjudication peut être considérée comme la fin de la procédure judiciaire lorsque l’expropriation s’est déroulée sans incident, elle constitue le point de départ pour l’accomplissement de certaines formalités consécutives à celle-ci.

La déclaration d’adjudication

L’article 286 al.1 de l’AUVE impose à l’avocat, dernier enchérisseur de déclarer l’adjudicataire et de fournir son acceptation ou de représenter son pouvoir, lequel demeure annexé à la minute de la déclaration judiciaire ou notariée, sinon il est réputé adjudicataire en son nom. Il est tenu de faire cette déclaration dans les trois (3) jours de l’adjudication (10).

La déclaration de commande

L’obligation faite à l’avocat de révéler l’identité de l’adjudicataire s’impose aussi à l’adjudicataire qui s’est porté acquéreur pour un tiers, de faire connaitre, par une déclaration dite « de commande » que ce n’est pas pour son compte qu’il s’est rendu, acquéreur, mais pour une autre personne dont il relève alors le nom. Cette déclaration doit être faite dans les vingt-quatre heures, art.286 al.2 (11).

La transcription de l’acte d’adjudication sur le cahier des charges

En application des dispositions de l’article 290, après la vente, la décision judiciaire ou le procès-verbal d’adjudication du notaire doit être porté en minute à la suite du cahier des charges. Une expédition en est délivrée, selon le cas, par le greffier ou le notaire, à l’adjudicataire après paiement des frais de poursuite et du prix d’adjudication et après l’accomplissement des conditions du cahier des charges qui doivent être exécutées dans les vingt jours de l’adjudication (12).

La publication de l’acte d’adjudication

Selon les dispositions de l’article 294 de l’AUVE, lorsque l’adjudication est devenue définitive, une expédition de la décision judiciaire ou du procès-verbal d’adjudication établi par le notaire est déposée à la conservation foncière aux fins d’inscription.

L’adjudicataire est tenu d’effectuer cette formalité dans les deux mois sous peine de revente sur folle enchère.

Le conservateur procède à la mention de cette publication en marge de la copie du commandement publié (13).

La purge des garanties et radiation des inscriptions

La purge des garanties et la radiation des inscriptions sont la conséquence logique de l’adjudication. En effet, après avoir procédé à la mention de la publication de l’acte d’adjudication en marge de la copie du commandement publié, le conservateur procède aussi à la radiation de tous les privilèges et hypothèques inscrits qui se trouvent purgés par la vente, même de ceux inscrits postérieurement à la délivrance des états d’inscriptions. Les créanciers n’ont, alors plus d’actions que sur le prix (art.294 al.3). De même, s’agissant des impenses visées à l’article 295 al.1. (14).

DEFI DE LA PRISE DE POSSESSION EFFECTIVE DE L’IMMEUBLE

II.1. Défi normatif 

Aucune disposition de l’Acte uniforme en la matière n’organise de manière expresse les modalités de la possession effective de l’immeuble à l’issue de la procédure de saisie immobilière.

En effet, l’article 296 de l’AUVE dispose : L’adjudication, même publiée au bureau de la conservation foncière, ne transmet à l’adjudicataire d’autres droits réels que ceux appartenant au saisi (15). 

L’interprétation juridique approfondie de cet article consacre un prince fondamental du droit des voies d’exécution, la vente forcée ne peut transmettre plus de droits que ceux détenus par le débiteur saisi.

Autrement dit, l’adjudicataire (l’acheteur de l’immeuble vendu aux enchères) ne devient propriétaire que dans la limite exacte des droits que possédait le débiteur au moment de la saisie.

Il consacre à cet effet, le principe « Nemo plus juris », nul ne peut transférer plus de droits qu’il n’en possède lui-même. Ainsi le débiteur n’était propriétaire que d’une quote-part du bien, si son droit était grevé d’hypothèque, d’usufruit ou d’une servitude, ou encore si son titre était irrégulier ou contesté ; l’adjudicataire subira les mêmes limites….

Nous pouvons affirmer que même on ne procède pas à la mutation, l’adjudicataire devient immédiatement propriétaire de l’immeuble. Que donc il y a une transmission automatique des droits. Dès lors que les dispositions communautaires ont une suprématie aux dispositions internes (16).

Nous sommes convaincus malgré cette transmission des droits, la possession de l’immeuble demeure un obstacle. En effet, les dispositions de l’Acte uniforme restent non contraignantes.

II.2. QUE FAIRE FACE A CETTE SITUATION ?

Pour répondre à cette question, il est de bon droit de faire une étude comparative du droit français.

En effet, l’article L.322-13 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi » (17).

Il s’agit d’une disposition essentielle en matière de saisie immobilière qui simplifie grandement les démarches du nouveau propriétaire ou du créancier après une vente forcée aux enchères. Contrairement en droit OHADA, en droit français la procédure est plus simplifiée.

En l’absence de cette disposition, quelle procédure à suivre ?

Il y a deux thèses qui existent 

La première thèse, soutien que l’adjudicataire doit prendre le jugement ou le procès-verbal d’adjudication, saisir à nouveau le juge en assignation en déguerpissement du débiteur saisi. Cette thèse était soutenue en ce qu’il y a le Certificat d’Enregistrement. 

Nous estimons que cette thèse, fera comme un cercle vicieux de la procédure. En sachant la lenteur de la procédure judicaire.

La deuxième thèse consacre deux procédés 

Le juge doit mettre déjà dans le jugement d’adjudication clause d’expulsion du débiteur saisi.

Si la vente est passée devant le Notaire, qui a établi un procès-verbal d’adjudication. L’adjudicataire doit saisir le juge d’adjudication du ressort en matière gracieuse pour ordonner l’expulsion du débiteur saisi par ordonnance. Le juge va constater qu’il y a eu transmission des droits entre l’adjudicataire et le débiteur saisi. Justement c’est comme la relation qui existe entre le propriétaire (bailleur) et le locataire (preneur).

Vu la simplicité de la deuxième thèse, nous avons un intérêt de la soutenir.

Ainsi, muni du jugement, l’adjudicataire peut directement faire appel à un huissier de justice ou à un agent d’exécution pour signifier un commandement de quitter les lieux (18). Et si l’occupant persiste, la force publique peut être requise.

II.3. PERSPECTIVES

Pour éviter le vide juridique laissé par le législateur communautaire, nous recommandons une reforme de l’Acte uniforme concernant la prise de la possession effective de l’immeuble sans passer à plusieurs procédures. Une adoption des dispositions de l’article 296 bis en ce sens est vivement souhaité.

En ces termes ; « Le jugement d’adjudication ou l’ordonnance d’adjudication, selon le cas constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi ».

QUE CONCLURE ?

En définitive, l’adjudication en droit OHADA d’exécution consacre juridiquement le transfert de propriété de l’immeuble saisi. Contrairement en droit français, la possession effective de l’immeuble demeure en droit OHADA d’exécution un défi en ce qu’aucune disposition communautaire ne la consacre expressément. Pour pallier à cette difficulté deux thèses ont étaient développées. 

Ainsi, il est impérieux que l’Acte uniforme soit reformé. En ces termes ; Le jugement d’adjudication ou l’ordonnance d’adjudication, selon le cas constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi ».

REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES

NKULUKI VUMA N. Support de formation en droit OHADA sur les voies d’exécution, Février 2O26, p.54. Inédit.

Article 28 de l’AUPSRVE.

Article 246 de l’AUPSRVE.

Article 247 de l’AUPSRVE.

POUGOUE (P. G.), SAWADOGO ( F.) et al., OHADA, Traité et actes uniformes commentés et annotés, 4e édition, Poitiers, Juriscope, 2012.

Article 252 de l’AUPSRVE.

Article 254 de l’AUPSRVE.

Articles 266 à 279 de l’AUPSRVE.

MPEMBI LEMA B., Notes du cours des voies d’exécution en matière civile, L3 Facdroit UK, 2025, p. 20.

Article 286 de l’AUPSRVE.

Article 286 al.2 de l’AUPSRVE.

Article 290 de l’AUPSRVE.

Article 294 de l’AUPSRVE.

Article 295 al. 1 de l’AUPSRVE.

Article 296 de l’AUPSRVE.

Article 10 Traité relatif à l’harmonisation du droit des affaires en Afrique, Journal officiel de l’OHADA N° 4 du 1er novembre 1997.

Article L.322-13 du Code des procédures civiles d’exécution

- MUNEMEKA ALIDOR K., Le droit OHADA de l’exécution forcée, Louvain La Neuve, Academia-L’Harmattan, 2019